Вся аренда Уфы и РБ

Самые 1-ые инициативы ТСЖ появились конкретно в Москве - это, как говорится, исторический факт. Но настолько же разумеется и другое: в столице самые строгие законы по отношению к приятельствам собственников жилища.

О развитии ТСЖ в Москве и о том, как обойти препятствия в их работе, беседуем с управляющим сектора "Социальные трудности жилищной сферы" Фонда "Институт экономики городка" Татьяной Лыковой. Когда закон - препятствие - Татьяна Борисовна, на разных совещаниях и круглых столах по дилеммам приятельств собственников жилища нередко молвят о некоторых особенностях развития ТСЖ в Москве.

Вправду ли у столицы особенный путь и в этой области? - Когда я анализировала законодательную базу по ТСЖ, у меня создавалось воспоминание, что каждый последующий нормативный акт заместо того, чтоб поправить предшествующее противоречие, подстраивался под действующую ситуацию и предлагал дополнительный выход из создавшегося положения.

Одно противоречие разрешалась, но появлялось новое, еще больше сложное. Так к примеру, решалась ситуация с регистрацией кондоминиумов в Москве. В 1996 году была допущена ошибка в Законе "О приятельствах собственников жилища".

Там есть статья 14-я, в какой написано, что права на неподвижное имущество в кондоминиуме, также кондоминиум как комплекс неподвижного имущества подлежат гос регистрации. Этот закон готовился в 1995 году.

Сразу с ним в том же году готовились в связке еще два закона: Закон "О регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним" и Закон "Об ипотечном кредитовании". Но закон о регистрации вышел три года спустя - в 1998 году. Да еще он придет и скажет: "Импортного не чиним".

В ТСЖ такое невозможно... Отвечать за себя - выгодно. Потому в почти всех городках, в том числе в Москве, в конце 90-х появилась неувязка: если жильцы дома желают организовать ТСЖ, то по закону о ТСЖ, если этот дом не новостройка, поначалу нужно зарегистрировать кондоминиум, а уже на базе кондоминиума сделать ТСЖ.

Ошибка в законе не исправлена, но закон есть закон. И вот противоречие: все, что касается кондоминиума, закон о регистрации прав на неподвижное имущество отсылает к закону о ТСЖ, а закон о ТСЖ гласит: нужна муниципальная регистрация.

- А зарегистрировать кондоминиум трудно так как не определено, кому принадлежит земля? - На данный момент ТСЖ имеют право на получение земляного участка в собственность в нормативных размерах, но получить ее не могут.

Дело в том, что Федеральное правительство издало постановление о методике расчета и установлении границ земляных участков кондоминиума, ввело два понятия - нормативная и сверхнормативная земля, но решило так: для определения размеров земляных участков высотной застройки в городках методика должна быть рекомендательной. Другими словами субъекты Федерации вправе на собственной местности или принять эту методику, или на ее базе создать что-то свое.

Чей двор? - Какие еще препятствия могут появиться при разработке ТСЖ? - Самая дорогостоящая работа - на стадии учета кондоминиума - установление границ участков. В условиях развитого рынка расчеты строятся на сравнении. Перед такой проблемой оказались московские ТСЖ.

Самостоятельные решения строятся на понятии - выгодно или невыгодно. Если хочешь резвее получить землю - плати средства. И сейчас стали появляться ТСЖ, которые готовы платить средства.

Но возмутились те, кто занят землеотводом - нарушается целостная структура землеотводов, которые они проводят. Они должны принимать решения. Однако очень часто недобросовестные управляющие компании берут за свои услуги бешеные деньги.

Как-то к нам в институт пришла дама и показала тарифы, которые взяла в управляющей компании. А они уже сами решат: ликвидировать ли ТСЖ, выбрать иной способ управления, иную компанию нанять.

Но на первой стадии, поскольку дом заселяется медленно, застройщику дано право привлечь управляющую компанию, которая будет этот дом вести до момента, когда жильцы сами начнут принимать решения. Поскольку управляющие компании привлекались самими застройщиками, поначалу они стали развиваться как дочерние предприятия строителей.

Правда, это редчайший вариант. - Насколько выгодны ТСЖ в сегодняшних условиях? Есть ли статистика, анализ?

- Статистики немного. Но могу сказать, что в любом случае самостоятельное решение - выгодно: когда я принимаю решение сам, я защищаю свои интересы, все просчитываю и знаю, что в случае неудачи - понесу ответственность.

Но, отвечая на ваш вопрос, скажу: главная выгода в ТСЖ - та, что оно становится самодостаточной организацией, и все затраты относятся исключительно к этому дому. Они правы в том, что делать это необходимо поочередно и системно.

Желаю нового управляющего - Как сейчас решается неувязка с кондоминиумами столичных новостроек? - ТСЖ в новостройках разрешены законом для того, чтоб помочь застройщикам, которые до того не знали, кому им этот дом передать.

Наилучший вариант - передать дом под ответственность самих жильцов. В моей базе данных масса примеров. У одного ТСЖ была управляющая компания, назначенная застройщиком.

Когда дом заселился, жильцы собрали общее собрание, избрали правление, председателя. В течение долгого времени решали: уходят они от управляющей компании или нет. Во-первых, нужно собраться вместе.

Во-вторых, нужно достичь общего решения. А в-третьих, найти хорошего председателя. Сколько платить? - вот в чем вопрос - Вернемся к прозаической ситуации ремонта бачка.

Дезовский сантехник отказался починить импортное изделие. Нахожу альтернативного. Поломка оказалась мелкой - развинтил, распрямил смявшуюся прокладку, свинтил. На все ушло десять минут.

Я спросил: "Сколько?" Отвечает: "Сколько считаешь нужным". И вот проблема: не знаю, сколько такая простая работа стоит. На рынке услугу должны оценить две стороны: продавец и покупатель...

- За этим примером очень важный вопрос. Допустим, на древнем плане БТИ нарисована граница. Да и тогда он не является документом, отвечающим текущим требованиям кадастрового учета.

Чтоб оформить землю в собственность, нужно провести новое установление границ земляного участка - это именуется землеустроительными работами. Они очень дорогостоящие.

И очень нередко мы сталкивались с таковой ситуацией: если жильцы желают получить право на землю, то им приходится выбирать: или сейчас растрачивать обезумевшие средства на то, чтоб оформить землю в собственность, или ожидать, когда "само рассосется". Там за содержание дома предлагали платить 15 рублей за квадратный метр!

Это при 1 рубле 80 копеек - муниципальных! (нужно сказать, это было несколько лет назад, сейчас-то это было бы уже 30 рублей и 3,20) "Что там у вас делают за 15 рублей?" - спросили мы. Оказалось, все то же, что и в других домах. И она пришла к нам жаловаться!

Хотя, при таком произволе управляющей компании, самый простой ответ - расторгнуть с ней договор. Ведь она служит тебе, а не ты ей. Решили строить отношения с управляющей компанией, но уже на тех условиях, которые установят сами жильцы.

Многие ТСЖ задаются вопросом: что лучше - нанять управляющую компанию или собственный штат держать? В каждом случае надо решать, что выгоднее. Может быть и так: среди жильцов есть большие спецы - сантехники, электрики, строители.

Собрались и решили, что способны сами все сделать. Строитель сам построил - сам управляет, но, как написано в законе, только до момента въезда жильцов. Въехали - застройщик должен уйти. И управляющая компания должна служить не застройщику, а жильцам.

Чем плохо муниципальное управление? Под управлением ДЕЗа, скажем, 200 домов, и все они разные. Естественно, и затраты должны быть разные.

Но всех стригут под одну гребенку - жильцы платят одинаково. А каково ждать сантехника, когда у него 200 домов, сами знаете.

И в нем поменялись не только лишь терминология, да и законодательные принципы: этим законом установлено, что гос регистрации подлежит только право на имущество, а сами комплексы неподвижного имущества либо предметы, объекты неподвижного имущества подлежат муниципальному учету: кадастровому и техническому. - Но ведь это большая разница...

- В том-то и дело! Но понимают эту разницу только спецы. В любом деле. В том числе и в обеспечении себя комфортным жильем.

Данила Маклаков